상생임대인 지원 제도 개선안 및 Q&A 정리

정부가 임대료를 자발적으로 5% 이내로 인상하는 임대인에게 1세대 1주택 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주 요건을 면제해 주기로 했다. 실거주 요건을 채우기 위해서 세입자를 내보내는 상황을 막겠다는 취지다. 전세보증금과 월세 등 임대료를 자발적으로 종전 임대료의 5% 이내로 올리는 '상상임대인'의 경우 2년을 거주하지 않아도 양도세 비과세 혜택을 주겠다는 계획이다. 다만 상상 임대인은 1세대 1주택이어야 한다. 임대 개시 시점에 다주택자더라도 임대료를 5% 이내로 올리고 나중에 다른 주택은 모두 팔고 해당 주택만 남아 1주택자가 된다면 거주 요건 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 따라서 1년 6개월 이전 전세입자가 퇴거하거나 재계약할 경우엔 해당되지 않는다. 하지만 임대료 5% 제한 후 계약기간 2년을 채우지 못한 데 대한 귀책 사유가 임차인에게 있어도 집주인은 상생임대인의 혜택을 받지 못한다. 만약 2년 계약을 한 뒤 임대인이 1년 6개월이 경과하기 전에 퇴거하면 임대인은 상상임대인 혜택을 못 받는 것이다. 신규분양 아파트를 매입한 뒤 전세를 내주는 경우엔 상생임대인에 해당되지 않는다. 신규 분양 아파트는 '직전 계약'이 없기 때문이다. 입주 때 전세 계약을 맺은 임차인이 최소 1년 6개월 거주한 뒤 재계약을 할 때 전세금을 5% 이내로 올린 경우에만 상생계약으로 인정받을 수 있다.

 

상생임대인 지원제도 개선(안)

구분		현 행	개 선
상생임대인 개념		직전계약 대비 임대료를 5%이내 인상한 신규 (갱신) 계약 체결 임대인	좌 동
상생임대주택인정요건		임대개시 시점 1세대 1주택자 + 9억원 (기준시가) 이하 주택	폐지 * 임대개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인 에게도 혜택 적용
혜택	비과세	조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년 인정	조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요견 면제
	장특 공제	없음	1세대 1주택 장기보유 특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제
적용기한		22년 12월 31일	24년 12월 31일

상생임대인 Q&A

- 상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년 면제 특례가 적용되나

최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제된다. 이번 개정으로 임대 개시일 기준 1세대 1주택 요건을 삭제했다. 그래서 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있지만 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용된다. 그러므로 임대 개시일 기준 다주택자는 상생 임대주택 양도시 필히 1주택자로 전환해야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있다.

구분	주택A	주택B	주택C
취득 시점	2018년	2019년	2020년
양도 시점	2022년	2024년	2026년
과세 여부	과세	과세	2년 거주 시 비과세 (1세대 1주택)
양도시 2년 거주요건	-	-	상생임대주택인 경우 2년 거주요건 면제

- 상생 임대차계약을 언제까지 체결해야 ‘상생 임대주택’으로 인정받을 수 있나

2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간중 체결해야하고 실제로 계약금을 지급받은 사실이 확인되야 한다.

- 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생 임대차계약으로 인정되나

인정된다.

- 등록임대주택사업자의 임대주택도 상생 임대주택이 될 수 있나

될수 있다.

- 임대주택이 다가구주택인 경우에 상생 임대주택으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 ‘상생 임대차계약’을 체결해야 하나

추후 양도 계획에 따라 다르다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생 임대차계약을 체결해야 한다. 하지만 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우에는 각 호별로 상생 임대차계약 체결 여부에 따라 상생 임대주택으로 인정받을 수 있다